不動産の種類や買主ニーズにより価格変動条件は様々です。

一般的な内容としては以下の通りです。

• 物件に至るまでの道が狭い、間口が狭い、接道方向
• 隣接地との境界を確定できない
• 心理的瑕疵がある
• 敷地内に他人の給排水管等のインフラ設備がある
• 借地権・通行地役権等が設定されている
• 税金の滞納がある
• 区分所有マンションの場合、築年数、設備、管理状況、主要開口部の向き等

住宅ローンは個人が利用するものとなり、通常、融資否決の場合は、売買契約は白紙解除となります。

住宅ローンは売買契約後に本申込となるため、売買契約後に合否が判明します。融資否決の場合、新たな買主探索が必要となること、物件に抵当権が設定されている場合はその間のローン支払が必要等いろいろな弊害が出てきますが、一般的に売買契約では、買主の住宅ローン否決の際の違約による損害賠償の請求はできない内容となっており、手付金も買主に返還する必要があります。万が一に備え、買主が住宅ローンを利用して購入する場合、買主が売買契約前に融資事前審査を行いますので、この内容をきちんと把握されることが必要です。

メリット、デメリットともあります。

一番大きなメリットは、高値売却が一番見込める売却手法となります。買主が個人や一般法人となり実需購入をしますので、ニーズが多ければ多いほど価格は高騰します。ただし、一般的に販売開始から３ヶ月以内に買主を見つけることができた物件に高値売買の傾向が見られ、４ヶ月以上と中長期化する場合、売れ残り感が出ることで市場での購入マインドが下落し、大幅な減額交渉が想定されます。

現況有姿、隣接地境界は売主負担で確定、抵当権等の担保権、用役権等の排除固定資産税等は所有権移転日をもって日割り精算

その他、区分所有マンションでは管理費・修繕積立金の日割り精算、一棟アパート・マンション等の収益ビルでは、敷金の承継、賃料の日割り精算等があります。

一般的に売買契約書に定義する「売主による境界確定」とは、土地家屋調査士による確定測量を行い、現地に境界標を設置し、隣接地所有者から境界承諾印を取得した書類を買主に引き渡す内容となります。

不動産売買において隣接地境界の確定は価格にも大きく影響する事項で、仮に境界標を隣接地の承諾なしに勝手に設置した、或いはブロック塀等の構造物をもって境界を明示して買主に引き渡した場合、後日、隣接地から異なる境界点・境界線の主張をされた場合、引渡し後であっても買主から違約による損害賠償を請求される場合が多く、かえって売却手取額が大幅に減ったということになりかねません。土地家屋調士への委託費用は安くはありませんが、売買取引全体のことを考え、悔いを残さない安心安全な取引をおすすめします。

解体更地にすればイメージはよくなりますが、価格の上昇はあまり期待できません。

建物を解体して更地にする場合、どこかの解体業者へ依頼する場合が多いと思いますが、依頼する解体業者によって後処理を含む解体内容が異なります。無事に売買契約・引渡しを終えたとしても、購入者が地盤調査等何らかの理由で引渡し後に土地を掘り起こし、土中から廃棄物の一部が出てきた場合は、売主の負担で再度全部を掘り起こし、廃棄物のチェックと処理を行う必要があります。解体費用分の価格上昇も中々見込めないことや、引渡し後のトラブル回避のためにも、古家つき土地として現状売却をおすすめします。

代表者を選任していただき、その方による契約手続き代行は可能です。

売買契約等の契約行為の代行は可能ですが、所有権移転登記を行う際は、所有者全員の立ち合いが必要となります。各所有者の委任状・印鑑証明書・本人確認書類があれば代表者は何人でも構いません。

所有者の行為能力・判断能力がないと判断される場合、売買契約等はできません。

ただし、成年後見申立による後見人選任された場合はこの限りではありません。所有者の行為能力・判断能力の判定や、成年後見申立の手続き等については個別にご相談ください。

売却ターゲットによります。

「一般売却」の場合は、きちんと片付け、掃除も行うほうが良いです。「直接買取」や「入札売却」とする場合は、残置の状態での売却でも価格影響は低い傾向があります。

買い手のニーズによります。

買い手のニーズが、すぐに土地を利用する等の計画がなく現状でも良しとする場合は、賃貸借契約をそのまま引き継ぐ場合も多く、時間貸し駐車場についてもそのまま引き継ぐ場合があります。一方で、すぐに建物を建築したい等のニーズがある場合は、売主による賃借人立ち退きが必要となります。販売開始時点では、現状のまま販売を開始し、買主候補者が現れたら、ニーズと売買価格のバランスを見ながら、売買契約〜所有権移転・引渡しまでの間に賃借人の立ち退き等を行うことが理想的です。